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[海口二手房过户]房产过户如何缴税
文章来源:海南鲁悦    点击数:8626    更新时间:2011-08-30 20:09:41    收藏此页

税种

契税

  符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

新政下的契税:

  普 宅:90平米以下:1%、90-140平米:1.5%、非普宅:3%、商业房或公司产权:3%

印花税

  买卖[2]双方各缴纳房价款的0.05%!住宅暂时免征。

营业税

  购买时间在5年内的房屋需缴纳的营业税为:成交价×5.5%;5年后普通住宅不征收营业税,高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

新政下的营业税:

  营业税:普 宅:五年内:全额的5.5%(5.4%)五年外:免
  非普宅:五年内:全额的5.5%(5.4%)五年外:差额的5.5%(5.4%)

城建税

  营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。

个人所得税

  普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

土地出让金:

  成本价: 城八区内:15.6元/平米 城八区外:12.9元/平米
  经转商:10% 按经管理 3%(按成交价)

编辑本段税率

交易手续费率

  3元/平方米×建筑面积

合同印花税率

  房屋成交总额×0.05%

营业税率

  2011年1月27日新通知规定)个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。;
  非普通住宅2年内:房屋成交总额×5.55% 2年或2年以上:差额 ×5.55% ;
  个人所得税: 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%;
  非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分×20%;
  土地增值税:普通住宅免征,非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ,3年至5年:房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上:免征;
  买卖合同公证费:(买卖合同需要公证时才须缴纳) 房屋成交总额×0.3%;
  契税是应由买方交纳的,交税比例是: 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。
  过户费用; (1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担
  (2)营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳。卖方承担
  (3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。卖方承担
  (4)所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担
  (5)房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担
  (6)房屋产权登记费:80.00元。买方承担 (
  (7)房屋评估费;按评估额0.5%缴纳补充回答:契税=15万元*1%=1500.00元 买方承担营业税=15万元*5,5%=8250.00元 卖方承担土地增值税=15万元*1%=1500.00元 卖方承担所得税:=15万元*1=1500.00元 卖方承担房屋交易手续费=65平方米*6元/平方米=390.00元 买卖双方各承担一半房屋产权登记费=65元 买方承担

编辑本段交易种类及手续

一、正常过户手续

  (一) 交易税费
  1.营业税 (税率5.55% 卖方缴纳)
  根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
  这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证, 其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
  另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
  2. 个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)
  征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
  注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。
  另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20% 。
  3. 印花税 (税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。
  4. 契税(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)
  征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
  注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
  5.测绘费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)
  一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。
  6.二手房交易手续费 总额:住宅6元/平米×实际测绘面积 非住宅10元/平米×实际测绘面积
  7.登记费(工本费):80元 共有权证:20元 
  (二)所需材料
  1.地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)
  2.房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。
  注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前,则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改原始票据原件。

二、赠与过户手续

  (一)费用 :免征营业税和个人所得税,但是需要增加
  1.公证费: 40元/平米× 产权证面积
  2.契税的征收 :不论房产什么情况都需要征收全额契税
  其他费用和正常过户都一样
  (二)所需材料
  1.公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权 证复印件一套
  2.不需要经过地税局直接可以过户。
  3.房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

三、继承房产交易过户

  (一)继承房产的费用有
  1.公证费 40元/平米×产权证面积
  2.继承公证费 80元/单 放弃继承公证:80元/人
  :继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。
  (二)所需材料
  1.公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。
  2.房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。
  注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

四、析产

  析产又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的标准,将共同财产予以分割,而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产,一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。
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